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부동산정보

부동산 경매 용어 해설

by J언니 2021. 12. 18.
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1. 경매란?

일반적으로 경매라 함은 다수의 가망 매수자에게 경쟁 방식을 통하여 상품을 매각하는 절차를 말합니다. 법원 경매는 법원의 강제 집행 절차를 통하여 채무자 소유의 재산을 매각하여 그 대금으로 채권자의 금전 채권에 충당시키는 것을 목적으로 하는 절차를 말합니다.

2. 강제집행이란?

  • 채권자를 위하여, 채무자에 대하여
  • 채권자의 신청에 의하여
  • 국가의 집행기관(법원,세무서)이 집행
  • 채무명의(임의경매의 경우에는 근저당권, 강제경매의 경우에는 판결문, 체납처분의 경우 채무 명의없이 자력 집행으로)에 표시된 사법상(조세 채권의 체납 처분의 경우에는 공법상)이행청구권
  • 당사자의 신청에 의하여(조세 채권은 신청이 아닌 자력 집행권에 의하여)
  • 국가권력(법원, 세무서)에 의하여강제적으로 실현
  • 법적 절차를 말하며, 금전 채권에 대한 집행(민사 집행의 범위는 비금전 집행도 포함)

3. 경매에 관한 법률

  • 광의의 강제집행이란 민사 집행법에 의한 민사 집행(경매)과 국세 징수법에 의한 행정상 강제집행 절차인 체납처분 절차(공매)로 나눌 수 있습니다.
  • 민사 집행(경매)은 채무 명의(민집,집행권원)에 의한 권리 실현(채권회수) 절차인 강제경매와 담보권 실행을 위한 임의 경매 절차로 구분됩니다.

4. 강제경매와 임의경매

  • 강제경매와 강제관리

강제경매가 실시될 경우 채무자는 부동산에 대한 소유권을 잃게 되나 종결될 때까지 부동산에 대한 사용수익권은 계속 보유한다.  강제관리가 실시될 경우 채무자는 종결될 때까지 사용수익권을 잃게 됩니다.

강제경매

채권자의 신청으로 채무명의(집행권원)에 표시된 사법상의 청구권을 국가권력에 의해 강제적으로 실현하는 절차입니다.

강제경매 3단계 : 목적물 압류. 환가. 배당(채권 변제)으로 결정됩니다.

 

임의경매

실질적 경매 - 저당권, 질권, 전세권 등 담보물권의 실행을 위한 경매

형식적 경매 - (1) 공유물 분할을 위한 경매

                  (2) 변제자의 변제 공탁을 위한 경매

                  (3) 한정승인, 재산분리의 경우에 상속자나 수증자에게 변제하기 위한 상속재산의 경매

                  (4) 상인 간의 매매목적물, 운송물, 임치물 등의 자조 매각을 위한 경매

                  (5) 주식 병합이나 분할의 경우와 회사정리 계획에 따른 신주발행 경우의 주식의 경매

                  (6) 선박의 국적 상실을 방지하기 위한 선박 지분의 경매

                  (7) 선적항회에서 수선 불능이 된 선박의 경매

                  (8) 유치권에 기초한 경매

 

5. 공신적인 효과

  • 강제경매 - 일단 유효하게 경매 절차가 완결된 때는 훗날 그 집행 권원에 표상된 실체사이 청구권이 당초부터 부존재/무효하든가, 경매절차 완결시까지 변제등의 사유로 인하여 소멸하거나, 나아가 재심으로 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 경매 절차가 유효한 한 매수인이 유효하게 목적물의 소유권을 취득할 수 있습니다.
  • 임의경매 - 경매법원은 담보권및 피담보채권의 존부를 심사하여 담보권의 부존재/무효, 피담보채권의 불발생/소멸 등과 같은 실체상의 흠이 있으면 경매 개시결정을 할 수 없으며, 간과하고 경매가 개시되어 매각되더라도 매각 불허가 사유에 해당됩니다.

 

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