부동산 경매를 배워야 하는 이유

부동산 경매를 배워야 하는 이유

 

주식에서 매일매일 사고팔고를 반복하는 사람들이 많지만 대부분의 사람들이 큰 수익을 얻기는 힘이 들 것입니다. 그만큼 단기 투자는 권유할 만한 투자 방법이 아니라는 것이지요. 주식이나 경매 등 모든 투자는 장기적인 관점에서 투자를 해야 큰 수익도 나는 것이며 장기투자가 정답인 것입니다.

 

장기 투자를 위해서는 매입 시기를 잘 선택해야 합니다. 경매시장은 불황기에 매물이 많으며 호황기에는 반대로 매물이 비교적 적습니다. 이러한 상황에서 경매물건을 매입하는 시기는 역시 불황기에 보다 저렴한 가격으로 매입을 하고 장기 보유를 해야 더 큰 수익을 얻을 수 있는 것입니다.

 

일반적으로 경매물건이 나오면 많은 사람들이 한두 번 유찰이 되어야 저렴한 가격에 낙찰이 된다고 생각을 하고 있습니다. 하지만 그러한 생각을 대부분의 사람들이 가지고 있다면 오히려 경쟁률이 올라가는 상황이 발생합니다. 경쟁률이 올라간다는 것은 입찰가가 올라간다는 것이며 그로 인해서 낙찰가가 처음보다 더 높게 올라가는 것입니다. 경매물건은 감정가일 때 권리분석을 철저히 해서 입찰하는 것이 가장 저렴한 가격에 낙찰을 받을 수 있다는 생각을 가져야 합니다.

 

경매를 통한 부동산을 얼마나 싸게 살 수 있을까?

• 권리분석에 따라 급매물보다 싸게 매입할 수 있습니다.
• 싸게 살 수 있는 이유는 리스크의 차이입니다.
• 일반 매물은 충분한 기간 동안 물건을 분석할 시간인 많고 권리분석의 소요가 낮지만, 급매물은 짧은 기간 동안 물건에 대한 분석을 해야 합니다.
• 경매는 짧은 기간 동안 상대적으로 복잡한 물권에 대한 권리분석을 해야 하며 법정지상권, 유치권, 소액임차인 등 살펴야 할 요소들이 많습니다. 또한 채권 매입에 대한 분석까지 병행해야 하며 통상 채권 매입한 매입 금액 전액을 지불해야 합니다.

시기별 경매 시장 현황

• IMF 초기

경매물건이 많았으나 부동산에 대한 부정적인 예측으로 입찰자 수가 소수여서 저가 낙찰이 많았습니다.

 

• 2001년 ~ 2003년

부동산 경기가 상승하는 시점이어서 입찰자의 수가 상승하였으며 고가낙찰이 많았습니다.

 

• 2004년 ~ 2007년

부동산 억제정책으로 부동산 시장이 위촉되었으며 실수요자 중심의 높은 낙찰가가 형성되었습니다.

 

경매시장의 경쟁률은 부동산 경기와 밀접한 관계를 맺으며 시장의 흐름이 형성되고 있는 것으로 판단됩니다. 과거 경매 시장은 "호가"에 의한 경매방식이어서 소위 말하는 건달들이 담합을 하여 일반인들이 접근하기 어려운 구조였습니다. 이후 1993년 서울지방법원이 "입찰제도"를 도입하여 최고가 입찰자가 낙찰자로 선정되었으며, 이후 전국적으로 이 방식이 확산되어 일반인들도 접근하기 쉬운 제도로 변경이 되었습니다.