부동산 경매로 돈 되는 물건 찾기

경매로 돈 되는 부동산 찾기

 

경매 초보자는 권리분석이 쉬운 물건부터 접근한다.

경매 초보자에게 경매라는 건 참 어렵고 복잡한 문제입니다. 입찰을 한 번도 해보지 않은 경매 초보자분들은 권리분석부터 애로사항을 겪습니다. 권리분석 이란 입찰 부동산에 법률적인 문제가 있는지, 낙찰 금액 이외에 별도로 인수를 해야 되는 권리가 있는지를 파악하는 단계입니다.

 

경매 초보자 분들은 처음부터 욕심을 내지 마시고 쉬운 물건부터 접근을 하고 큰 수익이 아닌 작은 수익에 만족을 하는 저 위험 저 수익 방법으로 경매에 접근을 하시기 바랍니다.

 

1. 일반적으로 1순위가 1 금융권이면 어느 정도 검증이 된 물건일 것입니다. 1 금융권은 대출 심사가 까다롭기에 세입자 문제도 70% 이상은 깨끗할 것이고 등기부 등본상 인수할 권리는 거의 없을 것입니다. 
2. 물건의 시세를 감정 평가하여 가격을 책정하는데 보통 감정평가 시점과 경매 개시 시점이 차이가 벌어지면 가격이 변하기 때문에 저평가된 물건일 확률이 높습니다. 저평가된 경매 물건일 경우 시세에 비해 저가에 낙찰될 가능성이 많습니다.
3. 채권 설정 시기를 확인하는 것도 중요합니다. 채권 설정 시기가 오래된 물건일수록 현재의 시세와 많은 차이가 생기므로 현재의 시세 대비 물건의 가치를 평가할 수 있을 것입니다. 또한 채권액이 시세 대비 적은 물건은 피하는 것이 좋습니다. 이는 열심히 권리분석을 하고 입찰 준비를 하고 있는데 채무자가 채무를 상환하여 입찰이 종료될 수 있기 때문입니다. 그러므로 채권액은 시세 대비 많은 것 일수록 입찰이 무효화될 확률이 낮습니다.
4. 종잣돈이 많지 않고 소액인 경우에는 처음부터 큰 물건에 접근하지 마시고 초소형 아파트에 투자를 하시는 것이 좋습니다. 초소형 아파트의 경우 큰돈이 묶여도 리스크가 크지 않고 임대가 되지 않는다 해도 버틸 수 있는 여력이 있습니다. 초소형 아파트란 전용면적 50㎡(약 15평) 이하의 아파트를 의미하며 보통 방 두 개 이하의 구조를 가지고 있습니다.
5. 임차인이 배당 신청을 한 물건은 명도에 있어서 좀 더 쉬운 물건이 되겠습니다. 배당을 신청한 임차인이 배당을 받으려면 낙찰자에게 명도 확인서를 받아 법원에 제출을 해야 배당을 받을 수 있으므로 배당을 신청한 임차인이 있는 물건은 명도에 있어서 그만큼 쉬움 물건이라 하겠습니다.
6. 임차인의 보증금이 많은 물건인 경우 낙찰 후 임대 시 투자 금액 회수율이 높습니다. 이러한 사항들은 경매지에 표시가 되어 있으니 잘 살펴보시기 바랍니다.
7. 채무자가 직접 거주하고 있는 물건은 세입자와 다르게 약간의 위로금 만으로도 명도를 쉽게 처리할 수 있습니다.
8. 투자자 본인이 직접 거주를 할 목적이라면 공실이나 미 분양된 물건에 입찰하시는 것이 좋습니다. 비어 있는 부동산이므로 명도와 같은 복잡한 절차 없이 낙찰 후 바로 입주를 할 수 있습니다.

 

돈 버는 부동산이 되는 지역

몇 년 전부터 부동산 규제 정책으로 인한 반사 작용인지는 몰라도 전국적으로 주택 가격의 상승폭이 가파르게 진행되고 있습니다. 서울의 주택 가격이 조정기간을 거칠지 아니면 하락으로 이어질지는 아무도 모르는 것이지만 지방의 경우에는 개발 계획이 잡혀 있거나 진행 중인 도시의 주택 가격은 아직도 상승을 하고 있는 중입니다.

상승 여력이 있는 부동산은 공통적으로 다음과 같은 조건을 갖추고 있습니다. 

 

1. 저평가 지역. 
2. 소액 투자 가능 지역 (주택 가격이 저렴한 지역으로 비 수도권 지역). 
3. 대학가 주변. 
4. 산업단지 주변. 
5. 고용인구 증가 지역(공공기관 및 기업 이전 지역). 
6. 1인 가구 유입 지역 등입니다.

특히 1인 가구 유입 지역 같은 경우에는 대부분의 1인 가구는 경제적으로 여유가 없기에 비교적 저렴한 지역을 찾는 경우가 많습니다. 이처럼 수요와 공급의 법칙을 기억하면 나에게 맞는 좋은 투자처를 얼마든지 발견할 수 있는 것입니다.

 

불황에 강한 초소형 아파트

글로벌 금융위기 당시 초소형 아파트는 다른 물건과 달리 가격 하락의 영향을 거의 받지 않았습니다. 불황에 가장 영향을 받는 상가의 경우 공실이 되면 월세 수익이 사라져 이자를 내기도 버겁게 되며 급매로 시장에 내놓아도 쉽게 처분이 되기가 어렵습니다. 하지만 초소형 아파트는 수요가 많아서 불황기에도 시장에 매물을 내어놓으면 처분 하기가 상가에 비해 상대적으로 쉽습니다.

 

초소형 아파트는 소액으로 투자가 가능하다.

서울의 경우에는 초소형 아파트의 매매가도 워낙 높게 형성이 되어 소액으로 투자를 하기에는 조금 무리가 있지만 지방의 초소형 아파트는 아직도 매매가가 낮게 형성이 되어 있어서 소액으로 투자를 하기에 좋습니다. 지방의 경우 매매가가 낮게 형성이 되어 있고 낙찰가의 60~70% 정도 대출이 실행되므로 소액으로도 투자를 할 수 있습니다.

 

1~2인 가구의 증가로 수요층 탄탄

통계청의 “인구주택 총조사” 결과를 보면 2020년에 1인 가구는 660만 가구에 이르고 있으며 전체 인구의 30%에 달하고 있습니다. 이처럼 1인 가구는 매년 증가하는 추세이지만 초소형 아파트 공급 물량은 수요를 충족하지 못하고 있습니다.

 

 

경제적 자유를 누리기 위한 체크 포인트 정리

1. 권리 분석이 쉬운 물건부터 접근하기
2. 1순위가 1 금융권 물건에 입찰하기
3. 1차 감정 평가액에 입찰 도전하기
4. 채권 설정 시기가 오래된 물건에 입찰하기
5. 지방의 초소형 아파트에 투자하기
6. 후순위 임차인이 배당을 신청한 물건에 입찰하기
7. 임차 보증금이 많은 물건에 투자하기
8. 경락대출을 최대한 활용하여 소액으로 투자하기
9. 매월 월세를 받거나 시세 차익을 활용하는 경제적 자유를 실천하기

위 사항을 실천한다면 경매 초보자도 얼마든지 입찰에 참여하여 경제적 자유를 실천할 수 있습니다.